סוגי עסקאות ותנאי תשלום

עם הכניסה לשוק הנדל”ן של דובאי כדאי להתחיל בהיכרות עם סוגי העסקאות ותנאי תשלום שונים השולטים ברכישת נכסים.
בין אם אתה משקיע לראשונה או קונה ותיק, הבנת ההיבטים הללו חיונית לקבלת החלטות מושכלות ולהבטחת תהליך עסקה חלק.
מרכישות Off-plan עם תוכניות תשלום מובנות ועד נכסים מוכנים .דובאי מציעה מגוון רחב של אפשרויות המותאמות לצרכי משקיעים שונים . במאמר זה, אנו מתעמקים במורכבויות של סוגי עסקאות כגון נכסים מחוץ לתוכנית לעומת נכסים מוכנים, יחד עם בחינת הגמישות והשיקולים המשפטיים של תנאי תשלום , הבנה של אפשרויות משכנתא, ודרישות לתשלום ראשוני.
על ידי הבנת היסודות הללו, משקיעים יכולים לנווט ביעילות בשוק הנדל”ן ולמקסם את פוטנציאל ההשקעה שלהם. 

אילו תוכניות תשלומים קיימות?

בשונה מלוח תשלומים רגיל המוכר לנו הישראלים , בדובאי קיימת אופציית תוכנית מימון ישירות מהקבלן ללא ריבית ומדד.
אופציה זו משתנה מקבלן לקבל , דוגמא לתוכנית מימון:

65%- במהלך הבנייה ועד קבלת המפתח.

35% -במשך 3 או 5 שנים לאחר קבלת המפתח.

אופציית מימון מהקבלן מאפשרת למשקיעים לפרוס את תקציב ההשקעה שלהם בכמה נכסים בבת אחת (אפשרות משתלמת המושכת משקיעים רבים -דמי השכירות עוזרים להשלים את התשלומים לקבלן).
דוגמא נוספת היא תוכנית תשלומים רגילה –

60% – במהלך הבנייה ועד קבלת המפתח.

40% – בקבלת מפתח ( בשלב זה ניתן יהיה לקחת משכנתא מבנק מקומי)

מהו שכר הטרחה למתווך וההוצאות הנלוות בקניית נכס?
בדובאי הקבלנים הם אלו שמשלמים למתווכים את שכר הטירחה, לכן לא תצטרכו לשלם עמלת תיווך בשום שלב. למעשה בדובאי לא מקובל לגבות עמלה מקונים כשמדובר בקניית דירות off plan ( על הנייר ), בשונה מדירות יד שנייה.
לעומת זאת ברכישת נכס מוכן יש לשלם 2% עמלת תיווך.

האם תושב ישראלי יכול לקבל משכנתא בדובאי?
בעקבות הסכם השגרירויות ההיסטורי בין ישראל לאיחוד האמירויות – “הסכם אבהרם” נפתחו אפשרויות פיננסיות מורחבות, המאפשרות לאזרחים הישראלים לקבל הלוואות מבנקים מקומיים ובינלאומיים הפועלים בדובאי. 
**ניתן לקבל משכנתא על דירה מוכנה כ 50% מסך הנכס**
עם זאת, תנאים ספציפיים עשויים להשתנות בין הלוואה להלוואה, ומומלץ לפנות ליועצים פיננסיים או סוכני היטבה שמתמחים בעסקאות בינלאומיות כדי להסתדר בתהליך בצורה חלקה.

מהו הליך פתיחת חשבון בנק באמירויות לתושב זר?
בניית הנכס הסתיימה וקיבלתם מפתח. במידה ותבחרו להשאיר את הרווחים (משכירות או ממכירה) בדובאי – תוכלו לפתוח חשבון בבנק מקומי.
ישנם מספר רב של בנקים לבחירה אשר כמעט לכולם קריטריונים זהים לפתיחת חשבון זר:
– דרכון .
– S.P.A (חוזה קנייה מקורי).
– הוכחת מגורים בישראל (חשבון חשמל, מים או ארונה ).
– הוכחת מקור הכנסה בארץ המוצא (6 חודשים אחרונים תלושי משכורת עם חותמת המעביד/ רו״ח).
– 6 חודשים אחרונים דוחות עו״ש + חותמת הבנק.

מה קורה אם הקבלן ״פושט רגל״?
כאשר קבלן “פושט רגל” בדובאי , יכולות להיות לזה משמעויות חמורות עבור פרוייקטי בנייה מתמשכים ו על רוכשי נכסים , החל משנת 2008 נכנסה רפורמה נוקשה בדובאי, אשר מאבטחת את כספי הקונים בחשבון Escrow -חשבון נאמנות בלווי בנקאי ששומר על כספם של הקונים – במקרה של פשיטת רגל של הקבלן הכסף יוחזר למשקיעים .
חשבון נאמנות זה ובקרה על הכספים של פרוייקט הקבלן מאפשרים רשת ביטחון והפחתה בסיכון במקרה של פשיטת רגל. בנוסף, המערכת המשפטית של דובאי מאפשרת גישה לכתבי עתר בבתי משפט ולרשויות רגולטוריות, כדי למצוא פתרונות כמו מינוי קבלנים חדשים להשלמת הפרויקטים או לקבלת החזרים באמצעות הליך המוכר.

מה המחיר למ”ר בדובאי?
מחיר למ”ר בדובאי יכול לנוע בין 8,000 -40,000 ש”ח  המחיר מושפע ותלוי במיקום, בגודל ובמיתוג של אותו הפרויקט.

סוגי העסקאות ותנאי התשלום – סיכום
אז ראינו שבשוק הנדל”ן של דובאי הבנת סוגי העסקאות ותנאי התשלום השונים היא מפתח להבטחת עסקאות חלקות ולקבלת החלטות מושכלות. דובאי מציעה מגוון רחב של אפשרויות עסקיות, החל מרכישות off-plan עם תוכניות תשלום מובנות ועד נכסים מוכנים. עכשיו אנחנו מכירים את הגמישות של תנאי התשלום, אפשרויות המשכנתא ודרישות התשלום הראשוני. כעת בעזרת הבנת יסודות אלו אתם יכולים כמשקיעים לנווט ביעילות ולמקסם את פוטנציאל ההשקעה שלכם בשוק הנדל”ן של דובאי.